Профессионализм и компетентность
Юрист помогает вернуть деньги вложенные в новострой (инвестирования жилищного строительства)
Покупатель, заключивший договор о приобретении квартиры в недостроенном доме (договор инвестирования жилищного строительства) и не получивший обещенное жильё имеет возможность забрать вложенные (проинвестированные) деньги в новострой разорвав договор с застройщиком через суд.
Разрываем договора с застройщиком через суд
Расторжение договора жилищного строительства и возврат проинвестированных средств
Теперь покупатель, заключивший договор о приобретении квартиры в недостроенном доме и не получивший обещенное жильё имеет возможность забрать вложенные (проинвестированные) деньги в новострой разорвав договор с застройщиком через суд.
Для начала напомню, что на сегодняшний день в силу вступивших в действие 14 января 2006 года изменений в Закон Украины "Об инвестиционной деятельности" основными схемами инвестирования и финансирования новостроя (еще не сданного в эксплуатацию) являются:
- выпуск беспроцентных (целевых) облигаций;
- фонды финансирования строительства;
- жилищно-строительные кооперативы;
- договора подряда.
Купить жильё на первичном рынке и обойти вышеуказанное, на сегодня, практически невозможно. Таким образом, множество семей и одиноких граждан в Украине, которые имели надежду купить жильё в новостройке в силу законодательных моментов, которые регулируют данные правоотношения, должны действовать по вышеуказанных схемах.
Проинвестировав, скажем, в фонд финансового строительства, инвестор получал на руки различные договора (инвестирования жилищного строительства) и другие документы, но обещенную квартиру в сроки, в большинстве случаев, - не получал.
Практика показала, что основной причиной решения инвестора (дольщика) о расторжении договора является существенная задержка сроков строительства, невозможность достроить дом или сдать его в експлуатацию. Согласитесь, любая новостройка может быть заморожена по различным причинам, например, нехватка средств, проблемы с документацией, политической волей и т.д.
Тут следует отметить, что Законом Украины «О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства» от 19 июня 2003 года № 978-IV фактически было введено ограничение по владению, пользованию и распоряжению объектом права собственности, в частности средствами инвесторов, на период до 1 января 2013 года.
Конституционный Суд разрешил расторгать договора инвестирования жилищного строительства
У граждан-инвесторов, оказавшихся клиентами строительных компаний (застройщиков), с Решением Конституционного Суда Украины по делу № 1-7/2012 "О запрете расторжение договоров инвестирования жилищного строительства" от 13 марта 2012 года появился шанс вернуть вложенные деньги и компенсировать убытки.
Конституционный Суд Украины неоднократно отмечал, что в основу правового режима собственности возложены конкретизированы в законах конституционные положения, которые могут содержать и определенные особенности относительно его урегулирования. В частности, в Решении от 12 февраля 2002 года № 3-рп/2002 отмечено, что "Конституция Украины как основной источник национальной правовой системы является также базой текущего законодательства. Она дает возможность урегулирования определенных общественных отношений на уровне законов, которые конкретизируют закрепленные в Основном Законе положения" (абзац первый подпункта 3.1 пункта 3 мотивировочной части).
Согласно статье 7 Закона Украины "Об инвестиционной деятельности" инвестор "имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться объектами и результатами инвестиций", а размещение инвестиций "признается неотъемлемым правом инвестора и охраняется законом" (абзац второй части первой, абзац первый части пятой).
В Законе Украины "О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью" от 19 июня 2003 года № 978-IV с последующими изменениями (далее - Закон № 978) установлены общие принципы, правовые и организационные основы привлечения средств физических и юридических лиц с целью финансирования строительства жилья и особенности распоряжения этими средствами.
В статьях 11, 12 Закона № 978 предусмотрено, что финансовое учреждение может по собственной инициативе создать фонд финансирования строительства с целью получения доверителями этого фонда в собственность жилья, и определена процедура создания фонда финансирования строительства, условия, особенности и ограничения осуществления управления имуществом, порядок участия в фонде и отказа от участия в нем, ответственность управителя и застройщика за невыполнение взятых на себя обязательств и т.п..
Такое законодательное регулирование одной из составляющих права собственности согласуется с международно-правовыми актами, ратифицированными Украиной. Согласно Конвенции о защите прав человека и основных свобод 1950 года государства-участники имеют возможность с помощью национального законодательства применять определенные регулирующие механизмы пользование объектами права собственности на основании общественных потребностей, внутренней социальной и экономической политики.
Обеспечение возможности каждого пользоваться своими экономическими правами воплощено также в Международном пакте об экономических, социальных и культурных правах 1966 года, в котором предусмотрено, в частности, что государство может устанавливать только такие ограничения этих прав, которые определяются законом, и лишь настолько, насколько это совместимо с природой указанных прав, и исключительно с целью способствовать общему благосостоянию в демократическом обществе (статья 4). Согласно статье 31 Европейской социальной хартии 1996 государства обязуются принимать меры, направленные на содействие доступу к жилью надлежащего уровня.
Право собственности граждан гарантировано Конституцией Украины. Его принципы, принципы свободы договора и судебной защиты гражданских прав и интересов, как и механизмы изменения и расторжения договоров, регламентированные Гражданским кодексом Украины (далее - Кодекс), который является основным актом гражданского законодательства Украины. Согласно статьи 651 Кодекса изменение или расторжение договора допускается только по соглашению сторон, если иное не установлено договором или законом, и в случае одностороннего отказа от договора, если право на такой отказ установлено договором или законом, договор считается расторгнутым. Кроме того, договор может быть расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной. Эти положения договорного права детализированы в статье 20 Закона № 978, которым гарантируется возможность отказа доверителя от участия в фонде финансирования строительства и предусматривается, что в случае досрочного прекращения управления имуществом застройщик по требованию управителя фонда финансирования строительства обязан в определенный правилами срок перечислить средства для выплаты доверителю.
Таким образом, ни Кодекс, ни специальный Закон № 978 не устанавливают запрета на расторжение договоров исходя из принципа диспозитивности гражданско-правовых договорных отношений. Зато в Законе, принятом после вступления в силу Кодекса, урегулирован правоотношения по расторжению договоров иначе, чем в Кодексе. Согласно части второй статьи 6, части второй статьи 19 Конституции Украины принятия Закона должно происходить в порядке, предусмотренном абзацем третьим части второй статьи 4 Кодекса, за которым, если субъект права законодательной инициативы подал в Верховную Раду Украины проект закона, который регулирует гражданские отношения иначе, чем Кодекс, он обязан одновременно подать проект закона о внесении в него изменений. Представленный законопроект рассматривается Верховной Радой Украины одновременно с соответствующим проектом закона о внесении изменений в Кодекс.
Указанной процедуры не были соблюдены при принятии Закона, а наоборот, в пункте 3 его заключительных и переходных положений установлено, что "законы и другие нормативно-правовые акты, принятые до вступления в силу этим Законом, действуют в части, не противоречащей настоящему Закону". Таким образом, действие соответствующих положений Кодекса было приостановлено на время действия Закона.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда Украины конкретная сфера общественных отношений не может быть одновременно урегулирована однопредметными нормативными правовыми актами одинаковой силы, которые по содержанию противоречат друг другу (абзац пятый пункта 3 мотивировочной части Решения от 3 октября 1997 года № 4-зп).
Теперь запрет, установленный мораторием до начала 2013 года на законодательном уровне, на расторжение договора, связанного со строящимся жильем признан незаконным.
То есть те, кто приобрёл квартиру в начале строительства, имеют законное право расторгнуть договор инвестирования с застройщиком, если подрядчик не завершил работы в срок и вернуть свои деньги через суд. Следует обратить внимание на то, что Конституционный Суд Украины не разрешил инвестору, который внес по договору средства частично расторгать договор с застройщиком до 01.01.2013 года, и то в случае, если действие этого закона не продлят.
Итак, существует несколько вариантов решения данной проблемы:
- 1) расторгнуть договор, которым инвестировали в новостройку и вернуть деньги от застройщика;
- 2) признать право собственности на квартиру в достроенном, но не введённом в експлуатацию доме;
- 3) обязать в судебном порядке исполнить условия договора и компенсировать материальные убытки и моральный вред.
Таким образом, сегодня расторжение договора с застройщиком — единственная реальная возможность для желающих вернуть свои деньги как из фонда финансового строительства, так и из ценных бумаг. Поэтому Вам следует обратится к юристу, как минимум, на консультацию по данному вопросу.
Грамотно и профессионально, по-деловому, без пиара и заносчивости, компетентно и индивидуально. Юридические услуги и результат.
...
