Профессионализм и компетентность
Як виселити недобросовісного наймача житла?
Щодо особливостей виселення з орендованого житла небажаного або недобросовістного наймача - що говорить Закон?!
Підставою для виникнення права проживання є договір оренди, який має бути укладено у письмовій формі. Договір може бути нотаріально засвідчений за бажанням сторін, але обов'язкової вимоги про це закон не містить. Державній реєстрації цей вид договору не підлягає.
Договір припинено, а наймач не виселяється
У разі закінчення строку дії договору – наймач повинен звільнити житло, якщо договір не продовжено на новий строк. У випадку, коли в договорі не вказано строк його дії, - вважається, що він укладений на 5 років.
Також, наймодавець має право вимагати розірвання договору оренди, і виселення наймача, якщо житло знадобилося для проживання йому особисто чи членам його сім’ї. В останньому випадку потрібно письмово попередити про це наймача за два місяці.
У випадку, якщо строк дії договору закінчився або минуло два місяці з моменту попередження про необхідність звільнити житло, а наймач відмовляється покидати житлове приміщення – наймодавець має право вимагати його виселення в судовому порядку та просити відшкодувати збитки, завдані таким зволіканням. До позовної заяви, крім доказів, потрібно додати договір оренди та документи, що посвідчують право власності.
Слід акцентувати увагу, що перш ніж звертатись до суду необхідно звернутись до кваліфікованого юриста, який детально розбере конкретну ситуацію з метою застосування усіх необхідних досудових процедур, оскільки їх недотримання може стати підставою для відмови в задоволенні позову. Так, у справі № 205/5747/15-ц позивачка звернулася до суду з позовом про розірвання договору оренди та виселення наймача. Одним із обґрунтувань наводила той факт, що квартира потрібна їй для особистого проживання, а наймач відмовляється її покидати. Суд в задоволенні позову відмовив, оскільки не було надано доказів, що підтверджували б письмове попередження про це наймача. Апеляційна та касаційна інстанції рішення суду першої інстанції залишили без змін.
Небажані дії наймача
Якщо до закінчення терміну дії договору ще далеко, а наймач своїми діями створює проблеми орендарю (псує майно, веде аморальний спосіб життя, наражає на небезпеку інших жителів) або іншим чином дає зрозуміти про свою недобросовісність (затягує з внесенням плати за користування житлом), - то в наймодавця може виникнути потреба припинити відносини з таким наймачем, щоб зберегти майно і власний спокій. З чого почати в такому випадку?
Перш за все, потрібно проаналізувати умови договору на предмет підстав для виселення. Далі - пред’явити наймачу таку вимогу з посиланням на пункти договору. Якщо наймач відмовляється добровільно покинути житло - доведеться захищати свої права у суді. Ніякий інший орган не має права примусово виселити особу з приміщення, в якому вона перебуває на законних підставах.
У випадку, коли договір оренди не передбачає спеціальних підстав для виселення - звертаємось до підстав, що визначені цивільним законодавством. Так, Цивільним кодексом України передбачені такі підстави:
- - розірвання договору за рішенням суду у разі псування або руйнування житла наймачем чи особами, які разом з ним проживають. В цьому випадку, суд може стати на бік наймача і надати йому строк для відновлення майна. Якщо і цього разу наймач не виправиться, - тоді наймодавець має право повторно звертатись до суду з вимогою розірвати договір.
- - розірвання договору за рішенням суду якщо наймач не сплачує орендну плату протягом 6 місяців;
- - якщо наймач чи особи, які з ним проживають вчиняють систематичні дії, якими порушують права та інтереси сусідів або використовують житло не за призначенням. Перш ніж іти до суду потрібно надіслати наймачу письмове попередження з метою припинити такі дії, і, якщо наймач не виправиться після такого попередження – можна просити суд розірвати договір оренди.
Проаналізуємо для прикладу справу №585/5078/18. У грудні 2018 року власниця орендованої квартири звернулася до суду з позовною заявою про виселення наймача у зв’язку з несплатою орендних платежів. Суд першої інстанції в задоволенні позову відмовив, мотивуючи тим, що наймач вносить платежі та частково вносить заборгованість за виконавчими листами. Апеляційний суд скасував рішення суду першої інстанції та прийняв нове рішення, яким доводи суду першої інстанції визнано помилковими, договір розірвано, наймача виселено. Верховний Суд у жовтні 2019 року залишив рішення апеляції без змін.
Як бачимо, виселити недобросовісного наймача не так то і просто. Починати потрібно із збору доказів існування такої недобросовісності. Якщо це стосується невнесення плати, то орендодавець опиняється в становищі коли у випадку прострочення платежу, йому доводиться чекати 6 місяців аби мати змогу звернутися до суду. Ще 10 місяців справа може розглядатися в суді. Деякий час знадобиться і на виконання рішення.
Як попередити можливий конфлікт?
Щоб захистити свої права, передаючи житло в оренду – обов’язково потрібно укладати договір з правильно прописаними умовами. Як варіант може бути укладення короткострокового договору оренди, строком до 1 року. Наймач за таким договором позбавлений переважного права на продовження строку дії договору на новий строк. Вимагати розірвання короткострокового договору можна починаючи з невнесення плати за 2 рази поспіль. Передачу житла для проживання слід здійснювати за актом приймання-передавання, щоб зафіксувати стан та наявність майна.
Крім того, укладаючи договір – не завадить порадитися зі своїм сімейним юристом на предмет його змісту, щоб врахувати усі істотні умови і процедуру захисту прав обох сторін.
