Профессионализм и компетентность
Наслідки продажу частки будинку (квартири) без згоди інших співвласників
Мовою Закону - які правові наслідки у разі продажу частини будинку або квартири не отримавши при цьому попередню згоду всіх співвласників, так як це вимагає законодавство.
Процедурні моменти, які варто дотримуватись при продачу своєї частки у співвласності
Якщо бажання придбати частку у праві власності виявляють одночасно декілька співвласників, - продавець вправі обрати одного з них на свій розсуд.
Недотримання вимоги закону про необхідність попередження інших співвласників не тягне за собою недійсність договору купівлі-продажу, але дає підстави іншим співвласникам позиватися до суду з вимогою переведення прав покупця на одного з них.
Одночасно з подачею позову про переведення прав покупця на депозитарний рахунок суду вноситься сума, за якою була продана частка. Це є гарантія для особи, яка виступила покупцем, щоб не втратити кошти, сплачені при покупці. Невнесення цієї суми є самостійною підставою для того, щоб суд відмовив у задоволенні позову. Адже, порушення переважного права є тоді, коли інший співвласник хотів би його реалізувати, але не може через те, що його не повідомили. Сам факт продажу частки без повідомлення не впливає на дійсність договору.
Якщо особа, яка продає свою частку, в повідомленні іншим співвласникам вказала одну суму, а насправді продає за нижчою – це також може бути підставою звернення до суду про переведення прав покупця.
Відстоювати в суді своє переважне право на купівлю частки будинку(квартири) можна лише, якщо ця частка була продана сторонній особі не з кола співвласників.
До справ пов’язаних з переведенням прав покупця застосовується позовна давність в один рік з моменту, коли особа дізналася чи повинна була дізнатися про порушення свого права.
Яким чином має відбутися попередження про намір продати частку? Договір купівлі-продажу будинку(квартири) відноситься до числа таких, що мають бути засвідченні нотаріально. У разі продажу об’єкта права спільної часткової власності, доказами, що підтверджують дотримання вимоги закону щодо попередження інших власників може бути:
- - свідоцтво, видане нотаріусом про те, що він передав (надіслав) заяву(повідомлення) продавця іншим учасникам спільної часткової власності та отримав від них відмову реалізувати своє переважне право купівлі;
- - заява інших учасників права спільної часткової власності про відмову реалізації переважного права купівлі. Така заява має містити всі істотні умови договору (зокрема, ціну) щоб було зрозуміло від яких умов відмовилися інші співвласники. Справжність їхнього підпису має бути засвідчена нотаріально;
- - відповідь з довідково-адресного бюро чи іншого органу, з яких видно, що адресу проживання іншого співвласника встановити виявилося неможливо і у зв’язку з цим йому не надіслано повідомлення.
Протягом одного місяця з моменту одержання повідомлення від продавця – інші учасники права спільної часткової власності мають право виявити свій намір придбати частку або відмовитися від придбання. Не вчинення жодних дій вважається відмовою від свого переважного права. Термін дії відмови складає три місяці. Це означає, що якщо протягом трьох місяців з моменту відмови інших співвласників, продавець так і не продав свою частку, то у випадку повторного виявлення наміру продати – потрібно знову повідомляти про це інших співвласників.
У разі, якщо інші учасники відмовилися від отримання такого повідомлення, про це має бути відмітка поштової служби на поверненому листі. В цьому випадку, співвласники вважаються такими, що повідомлені належним чином.
Продаж частки - а що говорить судова практика?!
Цікавими з приводу достатності повідомлення є рішення судів у справі №234/16417/13-ц. Суд, прийняв рішення про переведення прав покупця на співвласника, який не був повідомлений належним чином. Як доказ повідомлення, відповідачем було надано повернену кореспонденцію з відміткою «за закінченням терміну зберігання». Інших доказів того, що позивача було повідомлено - суду не надано. Це рішення залишено в силі після апеляції та касації.
В іншій справі № 362/3810/16-ц, позивач (яка проживала на момент продажу за кордоном) просила перевести на неї права покупця через те, що її не було належно повідомлено. Суд першої інстанції задовольнив позов. Але в апеляції це рішення було скасовано і прийняте нове, яким в задоволенні позову відмовлено. В справі були представлені докази про те, що нотаріусом було надіслано повідомлення на відому адресу місця проживання позивача, але цей лист не було отримано. Після цього, було надіслано ще одне повідомлення на закордонну адресу проживання. Суд дійшов до висновку, що відповідач вжив усіх можливих заходів з метою повідомлення іншого співвласника. Суд касаційної інстанції залишив в силі рішення апеляції.
Адвокат допоможе не тільки порадою
Отже, залежно від обставин кожної справи – суд може прийняти різні рішення в, на перший погляд, схожих ситуаціях. Саме тому, участь у справі юриста - кваліфікованого адвоката по cімейним справам допоможе врахувати всі потрібні деталі, у разі необхідності схилити суд на свою користь.
Обов’язок повідомляти інших співвласників існує лише щодо такого виду відчуження як купівля-продаж, і не розповсюджується на інші: міна, дарування, рента, договір довічного утримання, спадковий договір, продаж з публічних торгів
Якщо договором купівлі-продажу порушено переважне право, то визнання його недійсним ніяк не зможе відновити цього права. Саме тому, наслідком продажу будинку без згоди інших співвласників не може бути визнання договору купівлі-продажу недійсним. Співвласники, права яких порушено – можуть звернутися до суду з позовом про переведення прав покупця.
