Профессионализм и компетентность
О признании недействительным договора купли-продажи нежилых помещений
Истец, через своего представителя юриста Светлану Приймак, что предоставляла услуги адвоката в Киеве, обратился в суд с иском, в котором просит признать право собственности на нежилое помещение, признать частично недействительным Устав ОСМД «Т.». Ссылается на то, что его право собственности нарушается со стороны ответчика, поскольку ОСМД безосновательно внесли в Устав положения, которыми нарушаются права истца.
Представители ответчика ЛИЦО_3 по делу и ЛИЦО_4 против основного иска возражали. Подали встречный иск, в котором просили признать недействительным договор купли-продажи от ...р. между ЛИЦО_1 по делу и ВОО «А.» Обосновывают встречный иск тем, что помещение являются вспомогательными, ссылаясь при этом на ст. п.2 ст.10 Закона Украины «О приватизации государственного жилищного фонда», а также решения Конституционного Суда Украина от 02.03.2004р. по делу об официальном толковании ст.ст.1, 10 Закона Украины «О приватизации жилищного государственного фонда».
Представитель ЛИЦО_1 по делу, юрист Светлана ПРИЙМАК возражала против встречного иска, ссылаясь на его безосновательность. Объяснила, что представитель ответчика не верно толкует понятие вспомогательных помещений, прав ОСМД на эти помещения не возникало, а потому и не нарушены их законных прав.
Представитель ответчика по встречному иску «А.» ЛИЦО_5 просила во встречном иске отказать. Объяснила, что при покупке спорных помещений они получили полный пакет документов по оформлению права собственности и перевода помещений из статуса жилых в нежилые способом и порядок, предусмотренный законодательством. Поэтому ответчик считает иск безосновательным и таким, который не основывается на нормах действующего законодательства.
Представитель 3-го лица по основному иску ... районной в г.Киеве госадминистрации в судебное заседание не явился, о дне и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Представитель ответчика по встречному иску Фонда приватизации коммунального имущества ... района Киева в судебное заседание не появился, просил рассмотреть дело в их отсутствие, деятельность Фонда приватизации прекращено путем ликвидации с 31.12.2010р. распоряжением № 21/1-р/к от 06.12.2010р.
Выслушав представителей сторон, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Частью 1 статьи 316 Гражданского кодекса Украины установлено, что правом собственности является право лица на вещь (имущество), которое оно осуществляет в соответствии с законом по своей воле независимо от воли других лиц.
Согласно ч. 1 ст. 334 Гражданского кодекса Украины, право собственности у приобретателя имущества по договору возникает с момента передачи имущества, если иное не установлено договором или законом. А ч. 4 этой статьи Гражданского кодекса Украины установлено, если договор об отчуждении имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.
Как усматривается из материалов дела, на основании договора купли-продажи между Фондом приватизации коммунального имущества ... р-на г. Киева и ВОО «А.» последние приобрели спорные нежилые помещения общей площадью ... кв.м.
В дальнейшем ВОО «А...» продало ЛИЦО_6 эти же помещения согласно договору купли-продажи. Этот договор является предметом встречного иска.
Спорные помещении включены в Устав ОСМД «Т.». Согласно разделу 3.2 Устава ОСМД «Перечень имущества, находящегося в общей совместной собственности (неделимое имущество), права и обязанности членов объединения отношении этого имущества» включен подвал площадью ... кв. м.
Данный устав является в настоящее время действующим уставным документом ответчика ОСМД «Т.», изложенный в новой редакции, принятой и утвержденной протоколом общего собрания его членов, и зарегистрирован государственным регистратором ... районной в городе Киеве государственной администрации.
Вместе с этим, указанный в перечне подвал не может быть объектом общей совместной собственности членов ОСМД «Т.», поскольку расположены в подвальном этаже нежилые помещения принадлежат истцу ОСОБА_7 на праве частной собственности, и лишь лестница, ... тамбуры и коридор, общая площадь которых составляет ... кв.м., являются местами общего пользования.
Из материалов дела усматривается, что спорные помещения являются нежилыми и находятся в подвальном этаже здания, общая площадь их составляет ... кв.м. Местами общего пользования есть лестница, ... тамбуры и коридор, общая площадь которых составляет ... кв.м.
Ссылки представителя ответчика ЛИЦО_3 по делу во встречном иске на том, что спорные помещения являются вспомогательными опровергаются имеющимися в материалах дела доказательствами.
Жилой дом - четырехэтажный, кирпичный, ... года постройки, дом принадлежит к коммунальной собственности территориальной общины ... района и находится на балансе и эксплуатационном обслуживании КП УЖХ «К.». Помещения квартир № № ...,...,...-а - изолированные, общей площадью . кв.м., и которые расположены в подвальном помещении указанного дома. Как указано в акте комиссии ... РГА указанные помещения не отвечают санитарно-техническим требованиям ДБН.
Распоряжением ... районной в г.Киеве государственной администрации жилые помещения квартир № № ...,...,...-а признаны непригодными для проживания.
Это также подтверждается актом осмотра строительной лаборатории КГГА за ... год, что был предоставлен в рамках помощи юриста по указанному делу.
Распоряжением исполнительного органа Киевского городского совета по обращению .... РГА в г.Киеве жилые помещения квартир №№ ...,...,...-а в жилом доме переведены в статус нежилых.
Данное нежилое помещение передавалось в аренду коммунальным предприятием «Д.» в ВОО «А.» согласно договора аренды, и на основании Распоряжения ... районного совета от ...г. за №... о предоставлении в арендное и в платное пользование нежилых помещений в доме.
В соответствии с ч. 2 ст. 385 Гражданского кодекса Украины, объединения собственников квартир, жилых домов является юридическим лицом, создается и действует в соответствии с уставом и законом.
Согласно п. 1.3 Типового устава объединения совладельцев многоквартирных домов, утвержденных приказом Госжилкоммунхоза Украины от 27.08.2003 года за № 141, зарегистрированного в МЮ Украины 2 декабря 2003 за № 1155/8476 «Об утверждении типового устава объединения совладельцев многоквартирных домов», владельцы квартир, жилых и нежилых помещений обязаны выполнять требования действующего законодательства Украины и Устава объединения, который разрабатывается на основании настоящего Типового устава и утверждается решением учредительного собрания членов объединения.
Итак, согласно данных требований законодательства, Устав объединения разрабатывается на основании Типового устава.
В п. 3.2 Типового устава ОСМД определен перечень имущества, находящегося в общей совместной собственности (неделимое имущество), права и обязанности членов объединения отношении этого имущества. Согласно 3.2.1 Типового устава до неделимого имущества принадлежит:
- часть вспомогательных помещений, конструктивных элементов, технического оборудования дома, которые не могут быть разделены между собственниками помещений дома и без которых не может быть надлежащего содержания дома и придомовой территории;
- конструктивные элементы здания - части сооружения, обеспечивающие его целостность и необходимые технические условия функционирования (фундамент, несущие стены, межэтажные перекрытия, лестничные марши, конструкции крыши, кровля, въездная группа и т.д.);
- техническое оборудование дома - инженерные коммуникации и технические устройства,обеспечивают санитарно-гигиенические условия и безопасную эксплуатацию квартир (общие домовые сети тепло-, водо-, газо-, электроснабжения, бойлерные и элеваторные узлы, оборудование противопожарной безопасности, вентиляционные каналы и каналы для дымоудаления, лифты, центральные распределительные щиты электроснабжения, а также элементы благоустройства придомовой территории).
Поэтому, учитывая приведенное п. 3.2.1 Устава ОСМД «Т.» не соответствует требованиям, установленным относительно перечня неделимого имущества, находящегося в общей совместной собственности.
Как следует из Устава ОСМД, ответчик включил в технического оборудования дома конструктивные элементы здания и нежилые помещения, в том числе подвал.
Кроме того, данные положения Устава также не соответствуют требованиям ч. 2 ст. 382 Гражданского кодекса Украина. Согласно указанной нормы, владельцам квартиры в двух-или многоквартирном жилом доме принадлежат на праве общей совместной собственности помещения общего пользования, опорные конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, а также здания, сооружения, предназначенные для обеспечения потребностей всех владельцев квартир, а также собственников нежилых помещений, расположенных в жилом доме.
Но, жилой дом по ул. ... в г. Киеве состоит не только из квартир, но и нежилых помещений, часть которых принадлежит истцу на праве частной собственности и находится в подвальном этаже.
Именно поэтому, определение подвала, как технического оборудования дома, которое является неделимым имуществом, противоречит требованиям закона.
В соответствии с положениями ч. З ст. 8 Закона Украины «О государственной регистрации юридических лиц и физических лиц - предпринимателей», учредительные документы (учредительный акт, устав либо учредительный договор, положение) юридического лица должны содержать сведения, предусмотренные законом. Ответственность за соответствие учредительных документов законодательству несут учредители (участники) юридического лица.
Нежилые помещения никогда не относились к вспомогательным помещениям дома, как и не относятся в настоящее время. С приватизацией своих квартир жильцы квартир не получили права на другие квартиры, в том числе и на квартиры, расположенные в подвальном помещении дома. Как отмечалось, владельцем этих квартир (жилых помещений) была территориальная община, используя предоставленное законом право изменили статус на нежилые помещения и отстранила их.
Поэтому у представителя ответчика ЛИЦО_8 отсутствуют основания утверждать о возникновении прав ОСМД на помещения в понимании ст.10 ЗУ «О приватизации государственного жилищного фонда». А ссылка на решение Конституционного суда от 02.03.2004 г. неуместна.
На основании изложенного, суд приходит к выводу, что встречный иск по основаниям, изложенным в нем, удовлетворению не подлежит, а основной иск подлежит удовлетворению.
Учитывая то обстоятельство, что представителями ответчика предоставлялись другие технические документации БТИ 1964 года, где обозначены эти же помещения, поэтому для избежания в дальнейшем нарушения права собственности истца, и непризнание этого права со стороны ответчика, суд считает необходимым отметить, что за истцом признается право собственности на спорные нежилые помещения в соответствии технического паспорта на нежилые помещения
Кроме того, Устав ОСМД в новой редакции зарегистрирован в ... году ... районной администрацией г. Киева. Как пояснил представитель, в то время ни ЛИЦО_1 по делу, ни ВОО «А.» вообще не имели никакого отношения к помещениям. Но это никоим образом не является основанием для отказа в возобновлении нарушенных прав истца на сегодняшний день, и есть необходимость путем обязательства ОСМД «Т.» привести в соответствие Устав восстановить права истца. Поскольку положения Устава ОСМД «Т.» являются незаконными, не соответствуют требованиям законодательства, и являются, грубо нарушающих право собственности истца.
Руководствуясь ст.ст. 316, 334, 317, 385 Гражданского кодекса Украины, Закона Украины «О приватизации государственного жилищного фонда», ст.ст. 10,11,60, 212-215 Гражданского процессуального кодекса Украины, суд решил иск ЛИЦО_1 по делу в ОСМД «Т.» о признании права собственности, признании частично недействительным Устава ОСМД «Т.» - удовлетворить.
Признать ЛИЦО_1 по делу право собственности на нежилые помещения согласно технического паспорта на нежилые помещения.
Признать недействительным пункт 3.2.1 раздела 3.2. «Перечень имущества, находящегося в общей совместной собственности (неделимое имущество), права и обязанности» связки членов об »единения отношении этого имущества» Устава ОСМД «Т.» в части внесения подвала площадью . кв.м в состав неделимого имущества.
Обязать ОСМД «Т.» внести изменения в п.3.2.1 раздела 3.2 Устава путем исключения записи о принадлежности к составу неделимого имущества подвала площадью ... кв.м и провести государственную регистрацию этих изменений в установленном законом порядке.
В удовлетворении встречного иска ОСМД «Т.» к ЛИЦО_1 по делу, Всеукраинской общественной организации «А.», Фонда приватизации коммунального имущества ... района г.Киева о признании недействительным договора купли-продажи нежилых помещений - отказать.
