Профессионализм и компетентность
Про визнання недійсним договору купівлі-продажу нежилих приміщень
Позивач, через свого представника юриста Світлану Приймак, звернувся до суду з позовом, в якому просить визнати право власності на нежиле приміщення, визнати частково недійсним Статут ОСББ «Т.». Посилається на те, що його право власності порушується з боку відповідача, оскільки ОСББ безпідставно внесли в Статут положення, якими порушуються права позивача.
Представники відповідача ОСОБА_3 по справі та ОСОБА_4 проти основного позову заперечували. Подали зустрічний позов, в якому просили визнати недійсним договір купівлі-продажу від ...р. між ОСОБА_1 по справі та ВГО «А.» Обгрунтовують зустрічний позов тим, що приміщення є допоміжними, посилаючись при цьому на ст..п.2 ст.10 ЗУ «Про приватизацію державного житлового фонду», а також на рішення Конституційного Суду України від 02.03.2004р. у справі про офіційне тлумачення ст.ст. 1,10 ЗУ «Про приватизацію житлового державного фонду».
Представник ОСОБА_1 по справі, юрист Світлана ПРИЙМАК, заперечувала проти зустрічного позову, посилаючись на його безпідставність. Пояснила, що представник відповідача не вірно тлумачить поняття допоміжних приміщень, прав ОСББ на ці приміщення не виникало, а тому і не порушено їх прав.
Представник відповідача за зустрічним позовом «Асоціація соціальних підприємців України» ОСОБА_5 просила в зустрічному позові відмовити. Пояснила, що при купівлі спірних приміщень вони отримали повний пакет документів щодо оформлення права власності і переведення приміщень із статусу житлових в нежитлові у спосіб та порядок, передбачений законодавством. Тому відповідач вважає позов безпідставним і таким, що не грунтується на нормах чинного законодавства.
Представник 3-ї особи за основним позовом ... районної у м.Києві держадміністрації в судове засідання не з'явився, про день та час розгляду справи повідомлений належно.
Представник відповідача по зустрічному позову Фонду приватизації комунального майна Печерського району м.Києва в судове засідання не з»явився, просив розглянути справу за їх відсутності, діяльність Фонду приватизації припинено шляхом ліквідації з 31.12.2010р. Розпорядженням №21/1-р/к від 06.12.2010р. ... районної в м.Києві ради.
Вислухавши представників сторін, дослідивши письмові докази, суд приходить до наступних висновків.
Частиною 1 статті 316 Цивільного кодексу України встановлено, що правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею незалежно від волі інших осіб.
Згідно ч. 1 ст. 334 Цивільного кодексу України, право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передання майна, якщо інше не встановлено договором або законом. А ч. 4 цієї статті Цивільного кодексу України встановлено, якщо договір про відчуження майна підлягає державній реєстрації, право власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації.
Як вбачається з матеріалів справи, на підставі договору купівлі-продажу між Фондом приватизації комунального майна Печерського р-ну м.Києва та ВГО «А.» останні придбали спірні нежилі приміщення загальною площею ... кв.м.
В подальшому ВГО «Асоціація соціальних підприємців України» продало ОСОБА_6 ці ж приміщення згідно договору купівлі-продажу. Цей договір є предметом зустрічного позову.
Спірні приміщенні включені до Статуту ОСББ «Т.». Відповідно до розділу 3.2 Статуту ОСББ «Перелік майна, що перебуває у спільній сумісній власності (неподільне майно), права та обов'язки членів об'єднання щодо цього майна» включено підвал площею ... кв. м.
Адвокат звернула увагу суду на те, що даний статут є на даний час чинним статутним документом відповідача ОСББ «Т.», викладений у новій редакції, що прийнята і затверджена протоколом загальних зборів його членів, та зареєстрований державним реєстратором ... районної у місті Києві державної адміністрації.
Разом з цим, зазначений в переліку підвал не може бути об'єктом спільної сумісної власності членів ОСББ «Т.», оскільки розташовані на підвальному поверсі нежилі приміщення належать позивачу ОСОБА_7 на праві приватної власності, і лише сходи, ... тамбури і коридор, загальна площа яких становить ... кв.м., є місцями загального користування.
З матеріалів справи вбачається, що спірні приміщення є нежилими і знаходяться на підвальному поверсі будинку, загальна площа їх становить ... кв.м. Місцями спільного користування є сходи, 2 тамбури і коридор, загальна площа яких становить ... кв.м.
Посилання представника відповідача ОСОБА_3 по справі в зустрічному позові на те, що спірні приміщення є допоміжними спростовуються наявними в матеріалах справи доказами. Оскільки допомога юриста була надано не тільки кваліфіковано, а й вчасно.
Житловий будинок – чотириповерховий, цегляний, 1917 року забудови, будинок належить до комунальної власності територіальної громади Печерського району і перебуває на балансі та експлуатаційному обслуговуванні КП УЖГ «Х.». Приміщення квартир №№ ...,...,...-а – ізольовані, загальною площею ... кв.м., і які розташовані в підвальному приміщенні зазначеного будинку. Як зазначено в акті комісії ... РДА зазначені приміщення не відповідають санітарно-технічним вимогам ДБН.
Розпорядженням ... районної у м.Києві державної адміністрації жилі приміщення квартир №№...,...,...-а визнані непридатними для проживання.
Це також підтверджується актом огляду будівельної лабораторії КМДА за ... рік.
Розпорядженням виконавчого органу Київської міської ради за зверненням ... РДА у м.Києві жилі приміщення квартир №№..., ..., ...-а в жилому будинку переведені в статус нежилих.
Дане нежитлове приміщення передавалось в оренду комунальним підприємством «Д.» до ВГО «А.» згідно договору оренди, та на підставі Розпорядження ... районної у м.Києві ради від ...р. за №... про надання в орендне та в платне користування нежитлових приміщень в будинку.
Відповідно до ч. 2 ст. 385 ЦК України, об'єднання власників квартир, житлових будинків є юридичною особою, яка створюється та діє відповідно до статуту та закону.
Згідно п. 1.3 Типового статуту об'єднання співвласників багатоквартирних будинків, затверджених наказом Держжитлокомунгоспу України від 27.08.2003 року за № 141, зареєстрованого в МЮ України 2 грудня 2003 р. за №1155/8476 «Про затвердження типового статуту об'єднання співвласників багатоквартирних будинків», власники квартир, житлових і нежитлових приміщень зобов'язані виконувати вимоги чинного законодавства України та Статуту об'єднання, який розробляється на підставі цього Типового статуту і затверджується рішенням установчих зборів членів об'єднання.
Отже, відповідно до даних вимог законодавства, Статут об'єднання розробляється на підставі Типового статуту.
В п. 3.2 Типового статуту ОСББ визначено перелік майна, що перебуває у спільній сумісній власності (неподільне майно), права та обов'язки членів об'єднання щодо цього майна. Відповідно до 3.2.1 Типового статуту до неподільного майна належить:
- частина допоміжних приміщень, конструктивних елементів, технічного обладнання будинку, які не можуть бути поділені між власниками приміщень будинку та без яких не може бути належного утримання будинку і прибудинкової території;
- конструктивні елементи будинку - частини споруди, які забезпечують її цілісність та необхідні технічні умови функціонування (фундамент, несучі стіни, міжповерхові перекриття, сходові марші, конструкції даху, покрівля, в'їздна група тощо);
- технічне обладнання будинку - інженерні комунікації та технічні пристрої, які забезпечують санітарно-гігієнічні умови та безпечну експлуатацію квартир (загальні будинкові мережі тепло-, водо-, газо-, електропостачання, бойлерні та елеваторні вузли, обладнання протипожежної безпеки, вентиляційні канали та канали для димовидалення, ліфти, центральні розподільчі щити електропостачання, а також елементи благоустрою прибудинкової території).
Тому, враховуючи наведене п. 3.2.1 Статуту ОСББ «Т.» не відповідає вимогам, встановленим щодо переліку неподільного майна, яке перебуває у спільній сумісній власності.
Як слідує із Статуту ОСББ, відповідач включив до технічного обладнання будинку конструктивні елементи будинку та нежитлові приміщення, в тому числі підвал.
Крім того, дані положення Статуту також не відповідають вимогам ч. 2 ст. 382 ЦК України. Згідно вказаної норми, власникам квартири у двох- або багатоквартирному житловому будинку належать на праві спільної сумісної власності приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири, а також будівлі, споруди, які призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир, а також власників нежитлових приміщень, які розташовані у житловому будинку.
Але, житловий будинок по вул. ... в м. Києві складається не лише з квартир, а й нежитлових приміщень, частина яких належить позивачу на праві приватної власності і знаходиться на підвальному поверсі.
Саме тому, визначення підвалу, як технічного обладнання будинку, яке є неподільним майном, суперечить вимогам закону.
Відповідно до положень ч. З ст. 8 Закону України «Про державну реєстрацію юридичних осіб та фізичних осіб - підприємців», установчі документи (установчий акт, статут або засновницький договір, положення) юридичної особи повинні містити відомості, передбачені законом. Відповідальність за відповідність установчих документів законодавству несуть засновники (учасники) юридичної особи.
Нежилі приміщення ніколи не відносилися до допоміжних приміщень будинку, як і не відносяться на даний час. З приватизацією своїх квартир мешканці квартир не набули права на інші квартири , в тому числі і на квартири, що розташовані в підвальному приміщенні будинку. Як зазначалось, власником цих квартир (житлових приміщень) була територіальна громада, яка використовуючи надане законом право змінили статус на нежитлові приміщення та відчужила їх.
Тому у представника відповідача ОСОБА_8 відсутні підстави стверджувати про виникнення прав ОСББ на приміщення в розумінні ст.10 ЗУ «Про приватизацію державного житлового фонду». А посилання на рішення Конституційного суду від ...р. є недоречним.
На підставі викладеного, суд приходить до висновку, що зустрічний позов з підстав, викладених в ньому, задоволенню не підлягає, а основний позов підлягає задоволенню.
Враховуючи ту обставину, що представниками відповідача надавались інші технічні документації з БТІ 1964 року, де позначені ці ж приміщення, тому для уникнення в подальшому порушення права власності позивача, та невизнання цього права з боку відповідача, суд вважає за необхідне зазначити, що за позивачем визнається право власності на спірні нежилі приміщення відповідно технічного паспорту на нежитлові приміщення.
Крім того, Статут ОСББ в новій редакції зареєстрований у 2005 році Печерською районною адміністрацією м. Києва. Як пояснив представник відповідача, що на той час ні ОСОБА_1 по справі, ні ВГО «А.» взагалі не мали ніякого відношення до приміщень. Але це ніяким чином не є підставою для відмови в поновленні порушених прав позивача на сьогоднішній день, та є необхідність шляхом зобов'язання ОСББ «Т.» привести у відповідність Статут поновити права позивача. оскільки положення Статуту ОСББ «Т.» є незаконними, не відповідають вимогам законодавства, та є такими, що грубо порушують право власності позивача.
Керуючись ст.ст. 316, 334, 317, 385 Цивільного кодексу України, Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду», ст..ст. 10,11,60, 212-215 Цивільного процесуального кодексу України, суд вирішив позов ОСОБА_1 по справі до ОСББ «Т.» про визнання права власності, визнання частково недійсним Статуту ОСББ «Т.» - задовольнити.
Визнати за ОСОБА_1 по справі право власності на нежилі приміщення згідно технічного паспорту на нежитлові приміщення.
Визнати недійсним пункт 3.2.1 розділу 3.2. «Перелік майна, що перебуває у спільній сумісній власності (неподільне майно), права та обов»язки членів об»єднання щодо цього майна» Статуту ОСББ «Т.» в частині внесення підвалу площею ... кв.м до складу неподільного майна.
Зобов»язати ОСББ «Т.» внести зміни до п.3.2.1 розділу 3.2 Статуту шляхом виключення запису про належність до складу неподільного майна підвалу площею ... кв.м та провести державну реєстрацію цих змін в установленому законом порядку.
В задоволенні зустрічного позову ОСББ «Т.» до ОСОБА_1 по справі, Всеукраїнської громадської організації «Асоціація соціальних підприємців України», Фонду приватизації комунального майна Печерського району м.Києва про визнання недійсним договору купівлі-продажу нежилих приміщень - відмовити.
