Профессионализм и компетентность
Как бывает непросто купить жильё, даже, если есть деньги за квартиру
Собственная недвижимость для многих людей является если не гарантом будущего, то по крайней мере некоторым запасом на случай невзгод. Неудивительно, что договоры купли-продажи недвижимости заключаются в таких количествах. И неудивительно, что так часто мошенники избирают полем деятельности именно сделки с недвижимостью.
Продажа квартиры, кто будет платить
Как известно, есть спрос — есть и предложение. Гражданин П. решил продать свою квартиру и достаточно быстро нашел покупателя — гражданина В. Поначалу ничего не предвещало беды: осмотрели и оценили квартиру, собрали все документы, подготовили договор. Покупатель даже согласился часть денег выплатить авансом — так сказать «на покрытие расходов». После подписания договора В. передал бывшему владельцу часть оставшихся денег и вселился в квартиру. Все бы хорошо, но оставшуюся сумму он гражданину П. так и не передал! Тот, естественно, попытался получить свои деньги, однако получил достаточно обескураживающий ответ: мол, все уже давно выплачено и покупатель ничего больше продавцу не должен.
Как же так? Ведь не мог же П. ошибиться в том, сколько стоила его квартира? Взволнованный таким неожиданным поворотом событий, П. обратился к часному юристу Светлане Приймак. Юрист первым делом попросила раскрыть всю цепь событий. Проверила документы, которые он смог предоставить. И выяснилось несколько любопытных обстоятельств этого дела.
Оказалось, что договоров на самом деле было два: собственно договор купли-продажи и практически идентичный ему предварительный договор. В нем был пункт о том, что покупатель вносит задаток — то есть часть стоимости квартиры покупатель передавал продавцу до заключения сделки, а оставшуюся часть выплачивал после нее.
Тонкость заключалась в том, что в основном договоре пункт о задатке был исключен, зато было оговорено, что вся сумма передается продавцу в момент подписания договора. Также было указано, что стороны не имеют претензий друг к другу. То есть согласно договору покупатель ничего продавцу не должен. Однако при покупке покупатель выплатил только часть оставшейся суммы.
Какая-то странная схема вырисовывается. Зачем все это было нужно? Затем, что сторонам, заключающим сделку, хотелось аккуратно обойти слишком твердые углы закона.
На самом деле, что гласит закон? Если вся сумма платежа вносится покупателем сразу, то и право владения тоже переходит к нему сразу. Но что если покупатель не в состоянии заплатить и просит о рассрочке — как в данном случае? Тогда на предмет купли-продажи налагается обременение. Покупатель может жить в приобретенной квартире, однако не может ее, к примеру, перепродать или подарить. После того, как вся сумма оплаты будет передана продавцу, покупателю еще придется бегать по организациям, снимать с покупки обременение. Да и с налоговой возникают проблемы.
Фактически ситуация аналогична покупке жилья в ипотеку — разве что не приходится платить банку проценты. Соответственно, не всем такое положение дел удобно. Поэтому в договоре указывается, что покупка была полностью оплачена — и следовательно она сразу переходит в собственность покупателя, никакое обременение наложено не будет. Продавцу же покупатель выдает расписку. Согласно тексту расписки он обязуется выплатить остаток в определенный срок.
Итак, что предполагалось? Покупатель не может сразу оплатить покупку, только по частям. Продавца в принципе устраивает получение денег частями. Вся стоимость квартиры делится на части — в данном случае три. Одну часть покупатель вносит в качестве залога, о чем гласит предварительный договор. Вторую часть он выплачивает в момент подписания основного договора. Так как он не желает, чтобы на квартиру было наложено обременение, в основном договоре не указывается, что третью часть покупатель выплатит позднее — покупатель пишет об этом отдельно, в расписке. По плану покупатель передает последнюю часть денег в указанный срок и все остаются удовлетворены результатами сделки. Однако очевидно, что продавец в данной ситуации менее защищен, чем покупатель — а тот легко может уклониться от выплат.
Что собственно и случилось. Согласно расписке третью часть покупатель должен был передать продавцу через два месяца после подписания основного договора. Что он и сделал. Вот только П. получил не всю третью часть, а лишь ее долю. На справедливое возмущение продавца В. ответил, что согласно договору он вообще ничего не должен. Расписка по сравнению с договором особой силы не имеет. Так что П. должен радоваться, что хоть какие-то деньги получил.
Действительно ли В. прав? Можно ли как-то получить оставшиеся деньги? Если подать в суд, то какому из документов поверит суд? Эти вопросы П. задал юристу Светлане Михайловне Приймак.
В чем, с точки зрения закона, суть договора купли-продажи? Собственность продавца передается покупателю, а тот в свою очередь обязуется заплатить за нее цену, определенную продавцом. В данном случае объектом покупки выступила квартира.
Также Гражданский Кодекс Украины гласит, что прекращается долговое обязательство в тот момент, когда кредитор вернет должнику долговой документ (в данном случае расписку). Пока расписка у кредитора — в данном случае речь не идет о незаконном удержании документов — должник считается не вернувшим долг.
Судебная практика по долговым обязательствам
Как сообщила Светлана Михайловна своему клиенту, сложившаяся судебная практика такова, что судьи придают большее значение именно долговому документу, а не договору.
По поводу стоимости объекта купли-продажи: покупатель обязан передать продавцу всю сумму — сразу или частями. Если договор позволяет произвести рассрочку платежа, но в указанные сроки покупатель не укладывается, то продавец имеет право требовать уплаты процентов за несвоевременность.
Также можно вспомнить о том, что если одно лицо незаконно удерживает денежные средства, принадлежащие другому лицу, либо обогащается за его счет (даже если не пользуется этими деньгами), то пострадавшее лицо вправе требовать выплаты не только собственных денег, но и процентов с этой суммы.
Проценты начисляются по банковской ставке, действующей в данной местности на тот момент, когда было вынесено решение (закон позволяет также использовать ставку, действовавшую на момент подачи иска).
Таким образом, адвокат Светлана Приймак собрала все возможные доказательства того, что гражданин В. задолжал деньги продавцу. Суд счел эти доказательства достаточными и удовлетворил в полном объёме требования клиента частного юриста.
